これが日本の近未来？わずか6畳のアパートに注目が集まる理由

都市部への人口集中はフラクタルのような形状になっている

ここまでスペースを絞った物件ということになると、かなりニッチな市場に思えるが、今後の日本経済の状況を考えた場合、必ずしもそうとは限らない。

このところ東京都の都心3区（千代田区、港区、中央区）への人口流入が急増している。2012年から2017年にかけて千代田区の人口は23.2％、港区は19.6％、中央区は24.4％増加した。これに対して、かつての人気エリアであった世田谷区は6.2％しか増えていない。都心からの距離が遠い足立区や葛飾区は5％台と低迷している。

都心3区ほどではないが、中心部からの距離が近く、その割には家賃が安めに推移している台東区や江東区の人口増加率が高いことを考えると、利便性の高い地域に人口がシフトしていることは明らかだ。

背景にあるのは総人口の減少である。人は経済活動を行って生活しているので、一定以上の人がいないと経済圏を維持することができない。このため総人口が減ってくると、より便利な場所に向かって人が移動することになり、都市部への集約化が進む。

この動きは、「都心」と「その他の地域」という動きにとどまらず、「23区」と「郊外」や「東京」対「地方」、さらに、地方の中でも「地方中核都市」と「その他の地域」といった具合に、一種のフラクタルのような形状になっている可能性が高い。

都市部では十分な土地を確保することが難しく、人が増えるのであれば、スペースを極限まで有効活用する物件へのニーズは高まってくる。今回、狭小アパートのブームは、一過性のものではなく、都市部における住居のあり方の一つを提示していると筆者は考えている。

実際、東京都心部では50㎡強の専有面積で2LDK（つまり子供がいるファミリー世帯向け）の間取りになっている物件もちらほら目にする。こうした物件が増えていることからも、面積にはこだわらず、利便性を最優先する人が増えていることが分かる。

狭いワンルーム・マンションの位置付けも変化する？

もし、この流れがホンモノだとすると、面積の狭いワンルーム・マンションについても再考が必要となるかもしれない。これまで面積の狭いワンルーム・マンションは規制の対象となっており、自治体によって異なるが、例えば、東京都内では25㎡以上でなければ建設できないといったルール（区ごとに異なる）が定められている。

ワンルーム・マンションが林立すると、近隣住民とトラブルになるケースが増加することや、狭い物件の増加で住環境が損なわれることなどから、規制が強化されてきた。

先進諸外国の住環境と比較すると、日本の賃貸住宅はかなり劣悪であることは間違いなく、一般論としては、こうした規制は必要なものといってよいだろう。また不動産投資という立場から見ても、あまりにも狭い物件にはテナントが入居したがらないというのが現実であった。
　
つまり、規制ができる以前に建設されていた面積の狭いワンルーム・マンションは、不良資産予備軍であるというのがこれまでの一般的な見方であった。

だがそれ以上に、人口減少と都市部への集約化という経済の地殻変動が大きいのだとすると、こうした常識についても再考が必要となるかもしれない。少なくとも、過去に建設された面積の狭いワンルーム・マンションについて、再活用できる余地が増える可能性は十分にある。