子供たちが登下校に限らず危険な｢地方の限界分譲地｣ 駅チカより地価が10倍以上の人気エリアとは

筆者が暮らしている千葉県の横芝光町もその典型だ。近年、学校の統廃合が続いている同町においては、鉄道駅の総武本線横芝駅周辺よりも、駅から徒歩30分以上掛かるような小学校周辺の宅地のほうが高いことがある。

その宅地の周囲には商業施設もなく見渡す限り田畑ばかりで、一見しただけでは地価が上昇するようなエリアにはとても見えない。だが、学校が近く、現代の需要に適合した造成が行われているというこの2点によって、坪単価は町内の他地域と比較して、最大で10倍以上の価格になっている。

筆者のように子供のいない世帯から見ると、その価格差には戸惑うしかないのだが、裏を返せば、新築用地を求める子育て世代にとって少子化による地方の教育環境の縮小は、それだけ切実な問題なのだ。

狭くて、学校から遠い分譲地はタダ同然でも売れない

家余りが指摘される今の時代、なおも続く新築住宅の建築について「日本人の新築信仰」なる奇妙な言説がその原因として挙げられることがあるが、実際には、生活環境の急速な変化に不動産市場の変化が追いついておらず、立地条件と品質の両者を満たした中古住宅の供給が今なお不充分であることが最大の原因であろう。

その状況の中、そもそも現代の宅地需要が求める規格を満たしていないうえ、さらに近隣の小学校も閉校してしまっているような限界分譲地が、果たして新規の宅地として市場で太刀打ちできるのだろうか。

もちろん、子育て世代であるからと言ってすべての世帯が自宅を新築するわけでもなく、経済的な事情などから、中古住宅や貸家を選択する世帯もあるので、建物がある場合は必ずしも需要がないわけではない。しかし更地の場合は、もはや住宅地として再起する望みは完全に絶たれていると言っても過言ではない。

学校の統廃合による影響を受けているのは既存の農村集落も同様であるとは言え、農家は家業として農業を行うために、どうしてもその地に住まねばならない理由がある。長年その地に住み続けているため地域社会との繋がりも強く、分譲地の住民とは単純に比較できない。

一方で分譲地の更地というものは、他に無数に存在する「住宅予定地」という選択肢のひとつにすぎない。ところが地元の子育て世代で、70～80年代に開発された古くて狭い旧分譲地を、新築用地の選択肢に含めている人はまずいない。地元出身者にこれらの分譲地について尋ねても、皆口を揃えて一様に「狭すぎる」と語る。

古い限界分譲地は、もはや住宅用地としてみなされていないのだ。地元業者もそれがわかっているので、いくら価格が安くても、学校が遠い旧分譲地を大きくアピールして売り出すことはしない。

浮世離れした"売値"をつけたがる所有者の心理

住宅地の価格というものは、一概に駅や商業施設からの距離だけで簡単に算出できるものではなく、その街ごとに異なる事情が繊細に反映される。しかし、多くの限界分譲地の地主は遠い都市部の在住者で、ほとんどの場合、そうした地元の不動産市場についての知識をまったく持ち合わせていない。

今でも限界分譲地の空き地は大量に売りに出されている。

草刈りの業務を請け負う会社が広告を出していることもあれば、地元の仲介業者が広告を出していることもある。まれに、東京都内などの都市部の仲介業者が、得意客にどうしてもとせがまれたのか、手間賃にもならない手数料しか取れないような価格の売地広告を出していることもある。

だがそのほとんどが、地元の需要や相場価格を熟知して値付けされた価格であるとは言い難い。