コロナショック後はマンションの買い時か──新築・中古マンションの価格推移から考える

一方、中古マンションの価格はどうだろうか。先ほどと同様に、中古マンションの価格と成約戸数の推移を見てみると、新築マンションとは逆に、図表５のとおり正比例していることがわかる。また、価格帯も新築価格の水準とはあまり関係がない。

注目したいのは、リーマン・ショック後の価格にはほとんど変化が見られなかったことである。これには新築マンションとは別に、中古マンション価格が下落しにくい理由が関係していると考える。住宅を買う人の多くは住宅ローンを利用するが、金融機関はローン残高が残る状態では抵当権を外さない。抵当権をはずすことができる住宅ローン残高以上の価格で売らなければマンションの売却は難しいことから、中古マンションの価格はローン残高の水準を底に維持されやすいのである。

また、売買件数についてはリーマン・ショック後に増加している。付け加えるなら中古マンションの売買データは、広く公開して買主を募集した取引を記録するものであり、競売などの公的取引、売り主と買い主の直接取引、広く公開する前に買主が決まった取引などは含まれず、このデータの外での売買件数についても増加していたと考えられる。

なお、誰かが一度住めば中古マンションとなるが、物件それぞれにより価格は大きく違う。築年が浅いほど価格が高いのはもちろん、築年が経過していても、内装を新築同様にすることで新築に近い価格で売買される物件もある。一方で、経年劣化により新築の半値以下で取引される物件も多い。特に経済が低迷する局面においては、物件毎の価格の幅が出やすくなるため、運が良ければ良い物件に巡り合える可能性が上がるのではないだろうか。

過去の推移や今の新築マンションの売り主の顔ぶれを見るに、高値水準でコロナショックが起こったからといって、新築マンションの価格がすぐに下落することはなさそうだ。

しかし、2019年の新築マンション市場は明らかに減速しており、2020年の売れ行きはコロナショック等による経済の低迷を受けてさらに落ち込むことが予想される。落ち込みが続けば売り主はキャッシュバックや割引を検討せざるをえないだろう。中古マンションについても売り出し件数の増加が見込まれ、新築マンションよりお手頃で似た条件の物件を見つけられる機会が増えると思われる。

また、近年は取得競争により高値となった土地への投資費用を回収しようとしてマンション価格が高騰してきた側面があるが、マンションの売り主が土地を割安に取得できる環境になれば、２、３年後に竣工する新築マンションは今よりお買い得な物件も出てくるかもしれない。

これから購入を考える人にとっては、より良い環境になってくるのではないだろうか。

[執筆者]
渡邊 布味子（わたなべ ふみこ）
ニッセイ基礎研究所
金融研究部 准主任研究員