都心だけが「正解」ではない──「注目すべき郊外エリア」での、再現性の高い不動産投資とは？

2. 1都3県の郊外：実需×収益性のバランスあり

東京都心から電車で30～60分圏内にある郊外エリア、例えば埼玉県川口市などはどうでしょうか。以下のデータをご覧ください：

表面利回り8.5％は都心に比べて非常に魅力的な数値です。

駅近（徒歩4分）であり、家賃見込みが高く、郊外でも実需が根強いエリアである点が強みです。これは、都心部に比べて郊外の物件は地価が安い割に、家賃の差異がそこまで大きくないことが、その要因です。表面利回りが高ければ、返済や管理費等の経費を差し引いた後のキャッシュフローも十分に確保できます。

3. 空室リスク・経費を考慮した「手残り」推定

とはいえ利回りだけで判断せず、空室率や経費、返済額とのバランスで「実質の手取り」を検証することが大切です。例えば、目安となるシミュレーションを以下に示します：

・表面利回り：8％
・経費率：15％
・返済比率：50～60％
・空室率：20％

この条件下では、実質手残りは1.6～2.8％程度 となります。表面利回りだけ見ると高そうでも、収支がギリギリになるケースもあるのが現実です。

その結果、手堅く運用するならば、表面利回りは10％前後を目安に検討するのが安全とされています。

まとめ：初心者でも着実に始められるステップ

①地価上昇に惑わされず、実質収益を重視する

都心のブランド性だけで判断せず、客観的な市場分析を行い、キャッシュフローを重視した判断が必要です。