都心だけが「正解」ではない──「注目すべき郊外エリア」での、再現性の高い不動産投資とは？

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不動産投資に興味はあっても、都心の高額物件は手が届きにくいと感じている方も多いはず。そこで、東京都心ではなく「1都3県（東京・神奈川・埼玉・千葉）」の比較的アクセスが良いエリアに注目し、数字にもとづいた「堅実な投資戦略」を初学者にもわかりやすくデータを交えてご紹介します。

1. 都心地価の高騰：リスクを知る

まず、東京都心地価の現状を見てみましょう。2025年1月1日時点の地価公示価格では、東京都の商業地は前年比＋11.8％、住宅地は＋7.9％ と、いずれも上昇傾向が続いています。なかでも区部で上昇率が最も高かったのは、中央区で＋13.9％ 、前年の＋7.5％から急上昇が見られました。

不動産投資の重要な指標の一つとして利回りがあります。利回りはその不動産物件から得られる年間家賃収入を物件投資額で除して算出します。昨今は地価が上昇しているのと同時に、建築コストの高騰、海外投資家等による需要ひっ迫などの要因により、物件購入価格が高騰し、利回りは低下傾向です。

都心部の中古一棟物件では、表面利回り（単純に年間家賃収入を物件購入価格で割ったもの）が 3～4％、実質利回り（管理費や税金などを考慮）は 2％以下 となるケースも散見されます。特に銀行借入し元利金の返済を考慮すると、キャッシュフロー面でリスクを内包していることを認識しておく必要があります。