インフレと金利上昇で揺れる不動産市場...「持ち家」「賃貸」論争に変化の兆し？

米国の不動産価格と可処分所得の推移　ILLUSTRATION BY DROGATNEV/ISTOCK (BACKGROUND)

日銀は7月の金融政策決定会合において追加利上げを決定し、継続的な金利引き上げ姿勢を鮮明にした。これによって円安に一定の歯止めがかかる可能性が高まっており、そうなれば物件価格の高騰も多少は落ち着くかもしれない。だが、日銀が正常化に向けて本格的に舵を切ったということは、今後、金利が大幅に上昇することを意味しており、住宅ローンの利用者にとっては厳しい状況となる。

ローン返済にはどんな影響が

日本の場合、住宅ローン利用者の大半が変動金利となっており、金利が上昇すると支払額もそれに合わせて増えることになる。余裕のある世帯では大きな問題にならないだろうが、収入ギリギリでローンを組んでいる場合、ローンを返済できなくなるケースが出てくる可能性が否定できない。

変動金利の住宅ローンの場合、実際に金利が上がってから返済額が増えるまで5年間の猶予があり、1回の支払額増加は25％以内にするという救済措置が盛り込まれているので、すぐに金額が増えるわけではない。しかしながら、増加した支払額はローン終了までには一括返済しなければならず、最終的にローン利用者が負担することに変わりはない。

加えて言うと、一定期間（10年など）金利が固定されており、その後、変動金利に移行するような、いわゆる固定期間選択型商品の場合、救済措置が組み込まれていないケースがあるので注意が必要だ。こうしたローンを組んでいる場合、金利上昇分がそのまま支払額の増加につながるので、余裕のない世帯にとっては返済が滞るリスクがある。

いずれにせよ不動産価格の下落が続き、家賃も低い水準で抑えられていたバブル崩壊後の30年間とは状況が大きく変わっており、不動産に対する根本的な価値観の転換が迫られていることだけは間違いない。

もっとも戦後の日本において不動産に対する価値観が激変するのは2度目のことである。

戦前の日本政府は、太平洋戦争を遂行するため、国家予算の280倍という途方もない金額の財政支出を行った。ほぼ全額を日銀の直接引き受けで賄ったことから、戦後はハイパーインフレとなり、国民の預金はほぼ全額、価値を失ってしまった。その間、物価上昇分以上に価値が高まったのが不動産であった。戦争直後の日本で、一気に富裕層として台頭したのが土地所有者だったことは偶然ではない。日本経済が高度成長に入った後も不動産価格は上昇を続け、ちまたでは「土地神話」という言葉が飛び交うようになった。