インフレと金利上昇で揺れる不動産市場...「持ち家」「賃貸」論争に変化の兆し？

マンションの価格と平均給与額の推移　ILLUSTRATION BY UGUISU/ISTOCK (BACKGROUND)

1億超えの高級物件にシフト

その結果、円の市場価値は急低下し、為替市場では円安が進展。2年間でドル円相場は1ドル＝110円台から一時は160円台と一気に3分の2まで下落した。円安が進むと輸入価格が高騰するため物価上昇に拍車がかかる。22年から23年の間にマンション価格が急騰したのはこれが原因である。

ここまでコストが上昇すると、デベロッパーは中間層向けの物件を販売していては十分な利益を得られなくなってしまう。このため各社は、インフレ下でも相応の購買力を持つ富裕層に焦点を定め、1億円超えの高級物件にシフトするという販売戦略の転換を行った。

マンションを開発して販売する場合、高級物件であれば、より大きな利幅を設定できるため、1棟から得られる利益の絶対額が大きくなる。このため物価上昇ペース以上にマンション価格が高騰し、庶民が望むボリュームゾーンの価格帯には物件が存在しなくなるという現象が発生した。インフレを経験したことがない人からすると不思議に思えるかもしれないが、経済学的に見た場合、物価上昇が継続的に進む経済環境において、価格の二極化が進むのは、当然に予想された事態といえる。

一部の論者は、外国人投資家が日本の不動産を買いあさっており、これが価格高騰を招いていると主張しているが、こうした見方はかなり偏っており、価格上昇の本質を指摘しているとは言えない。確かに円安が進んだことで、日本の不動産は相対的な割安状態となっており、一部の外国人投資家が都心の高級物件に投資しているのは事実である。

しかしながら、逆の立場になって考えれば分かることだが、為替が下落した国に投資を行う場合、その後、為替が反転して通貨高（この場合、円高）にならない限り、投資家の自国通貨ベースでの損益はマイナスになってしまう。外国から見た場合、日本への投資を行っても、今後、継続的に損失が発生する可能性も否定できないという状況であり、日本が本格的に景気回復のフェーズに入らない限り、大挙して海外マネーが日本の不動産に押し寄せる状況にはなりにくい。

実際、1億円以下の一般的なマンションを新たに購入している人の大半は自己居住目的である。今後さらに物件価格が上がれば、ますます持ち家の確保が難しくなる。もう買うチャンスがなくなると考えた一部の消費者は、夫婦共働きで長期のペアローンを組み、親から頭金などの援助を受け、かなり無理をして物件を購入している。比較的所得が高めの世帯が、ギリギリでローンを組んで買うというのが、新規購入者のリアルな姿と考えてよい。