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都市開発

富裕層向け巨大開発が中流層をニューヨークから締め出す

DEVELOPERS GONE WILD

2019年6月8日(土)16時30分
アダム・ビョーレ(ジャーナリスト)

高級化を企業誘致の呼び水に

そもそも、富裕層向けの巨大再開発で中流層に十分な雇用と住宅を提供できるものなのか。そんな手品みたいなことが、どうすれば可能なのか。

可能だとしても、容易ではあるまい。ボルティモアのインナーハーバー開発からボストンのビッグディグまで、アメリカの多くの都市では何年も前から、その景観や雰囲気をがらりと変える再開発が進められてきた。

もちろん、そこには正当な理由があった。長らく放置されてきた遊休地は活用したいし、老朽化した道路や生活インフラの更新は待ったなし。開発推進派のキャサリン・ワイルドに言わせれば、「50年も放置され、雇用にも税収にもまったく貢献していない空き地があったら、しかるべき投資をするのが得策と考えざるを得ない」のだ。

それは、フロリダが02年の著書『クリエイティブ資本論――新たな経済階級の台頭』(邦訳・ダイヤモンド社)で提唱したアプローチだ。この本で彼は、アーティストや知識人、大卒の若者といった「クリエーティブ階級」を呼び込める場所ができれば都会に活気が戻ると主張した。そして彼らがやって来れば優良企業もやって来るから、結果的に新たな雇用が生まれ、税収も増えると論じた。

行政が率先して公園を整備し、高級レストランを誘致し、活気に満ちたナイトライフを提供すれば、若くてクリエーティブな人たちにアピールできるだろう。一方で寛大な税の減免措置を用意すれば資金の潤沢な開発業者が乗り出すだろうし、先端企業も喜んで進出してくるはずだ。いい例が、サンフランシスコやテキサス州オースティンの再開発だ。フロリダの予想どおり富が集積し、雇用も税収も増えている。

だが、弊害もあった。超大型の再開発が行われると、そこの商店や飲食店などで働く人々は家賃の高騰で近隣に住めなくなり、遠くに追いやられた。仕事を続けるには、高い交通費を我慢して通勤するしかなかった。

ニューヨーク大学ファーマン不動産・都市政策研究所によれば、市内の年収中央値の80%程度を稼ぐ世帯でも00 年には再開発地区周辺の空き物件の77%以上を借りることができた。だがこうした世帯が手を出せる物件は、14年には50%以下に減っていた。

同じ時期、多くの都市で持ち家率が急落し、都市部で家を買える世帯は減り続けた。00年から15年にかけて、ワシントンでは不動産価格の中央値が228%も高騰した。オレゴン州ポートランドでは130%の上昇だ。

こうした変化は専門家にとっても衝撃だった。「(『クリエイティブ資本論』を書いた02年の時点で)予想できた人はいなかったと思う」と、フロリダは本誌に語った。「市長も都市計画の専門家も経済学者も予想できなかった......あっという間の変貌だった」

フロリダは17年の『新たな都市の危機』で、この間の再開発ブームを検証している。「開発業者は富裕層向けの住宅しか建てない」と、彼は言う。なぜならマンハッタンのように「地価の高い場所では、それ以外に稼ぐ方法がないからだ」。

経済が自然に問題を解決?

解決策はあるのか。優遇措置(ハドソン・ヤードは税の減免と補助金を合わせて60億ドル相当の優遇措置を受けたとされる)の下で再開発事業を進めたい業者には、市が中流層向けの住宅供給を義務付けるべきだとフロリダは言う。「優遇措置を正当化するには、手頃な住宅を増やすという条件が必要だ」

都市未来学者のジョエル・コトキンと人口統計学者のウェンデル・コックスはオポチュニティー・アーバニズム研究所の報告書で、ダラスやシカゴは都市周辺部を開発することで住宅難を解消できると論じた。そうした住宅地に一戸建てや部屋数の多い集合住宅など、中流層でも手の届く住宅を増やせばいいという。

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