最新記事

不動産

コロナショック後はマンションの買い時か──新築・中古マンションの価格推移から考える

2020年5月13日（水）12時55分
渡邊 布味子（ニッセイ基礎研究所）

不動産市場もコロナショックの影響を避けられない　Juergen Sack-iStock

＜世界経済を揺るがすコロナショックで、マンションが買いやすくなるかもしれない。新築と中古で異なる販売価格決定のメカニズムを知っておくとタイミングもわかりやすくなる＞

＊この記事は、ニッセイ基礎研究所レポート（2020年4月27日付）からの転載です。

これまで首都圏の新築マンション価格は上昇を続けてきた。（株）不動産経済研究所によれば、2019年の1戸当たりの平均価格は5,980万円（前年比+1.9%）、面積当たりの単価は7年連続上昇の87.9万円/m2（同+1.2%）となった。7年前（2012年）の価格（平均発売価格4,540万円、平均単価65万円/m2）を基準とすると、2019年の平均発売価格は約1.3倍、平均単価が約1.4倍に上昇している（図表１）。

首都圏の中古マンションの成約価格も7年連続で上昇してきた。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、7年前（2012年）の価格（平均成約価格2,500万円、平均単価38万円/m2）を基準とすると、2019年の平均成約価格と平均単価はいずれも1.4倍となっている（図表２）。

しかし、現状ではコロナショックと呼ばれ始めた新型コロナウイルス感染症の拡大による世界経済の混乱は続いており、不動産市場への影響も避けられない。身近な不動産であるマンションにどのように影響するだろうか。過去の推移とともに検証してみたい。

Nissei_Mansion1_2.jpg

新築マンション市場では、実は売り主が強い価格決定権を持ち、売り出す戸数を価格競争が生じない程度に調整して需給バランスをとることで価格を維持している。新築マンションの価格と発売戸数の推移を見てみると、戸数の減少とともに価格が上昇しており、両者は反比例している（図表３）。

注目したいのは、過去の市場崩壊の後もマンション価格がある程度維持されていた点である。平成バブル（1988～1989と定義）の崩壊の後には不動産価格は上昇し、価格が下がるまでに数年を要した。またリーマン・ショック（2008年９月）の後には2012年頃まで天井圏から1割弱程度の下落である4,500万円の水準を維持しながら2013年には上昇に転じ、2019年には平成バブルと同じ水準の価格にまで到達している。つまり経済が明らかに低迷しはじめても、マンション価格はすぐに下落するわけではない。

その理由は新築マンションの売り主の資金の流れを考えると分かる。新築マンション開発は仕入れから販売まで数年を要する一連のプロジェクトである。土地の仕入れ費用、建物の建設費、人件費などの費用は建物完成までに先行して投資する必要があり、計画の最終段階である販売により初めて費用が回収され、利益が計上される。プロジェクトにかけた数年間の投資の成果は販売した時の価格の上下で決まってしまうものであり、価格は簡単に下げることができない。

また、現在の新築マンションの売り主は大手不動産会社が中心で、中小不動産会社に比べて良好な資金調達環境にあることから、リーマン・ショック後に多少生じた投げ売りなどが生じにくいと考えられる。

しかしながら、コロナショックとは関係なく、2019年以降、発売戸数は明らかに減速しており、月別前年比で発売戸数が前年よりプラスとなった月は、2019年以降は8月（+21.1％）の１か月のみ、2020年１月は▲34.5％，２月は▲35.7％の大幅減となっていた（図表４）。上昇する価格に需要が追いついていなかったと見られ、これにコロナショックの影響が加われば、2020年もさらに発売戸数が落ち込むことが予想される。

Nissei_Mansion3_4.jpg

次のページ買い手にとって好機に
今、あなたにオススメ
ニュース速報

ビジネス

中国万科の社債急落、政府が債務再編検討を指示と報道
2025.11.26

ワールド

ウクライナ和平近いとの判断は時期尚早＝ロシア大統領
2025.11.26

ワールド

香港北部の高層複合アパートで火災、4人死亡　建物内
2025.11.26

ビジネス

ドル建て業務展開のユーロ圏銀行、バッファー積み増し
2025.11.26
ニュース速報一覧
今、あなたにオススメ
MAGAZINE
特集：ガザの叫びを聞け
特集：ガザの叫びを聞け
2025年12月 2日号（11/26発売）

「天井なき監獄」を生きるパレスチナ自治区ガザの若者たちが世界に向けて発信した10年の記録

メールマガジンのご登録はこちらから。
人気ランキング
  • 1
    膝が痛くても足腰が弱くても、一生ぐんぐん歩けるようになる！筋トレよりもずっと効果的な「たった30秒の体操」〈注目記事〉
  • 2
    【銘柄】イオンの株価が2倍に。かつての優待株はなぜ成長株へ転生できたのか
  • 3
    老後資金は「ためる」より「使う」へ──50代からの後悔しない人生後半のマネープラン
  • 4
    【最先端戦闘機】ミラージュ、F16、グリペン、ラファ…
  • 5
    「髪形がおかしい...」実写版『モアナ』予告編に批判…
  • 6
    「999段の階段」を落下...中国・自動車メーカーがPR…
  • 7
    マムダニの次は「この男」？...イケメンすぎる「ケネ…
  • 8
    放置されていた、恐竜の「ゲロ」の化石...そこに眠っ…
  • 9
    AIの浸透で「ブルーカラー」の賃金が上がり、「ホワ…
  • 10
    7歳の娘の「スマホの検索履歴」で見つかった「衝撃の…
  • 1
    高速で回転しながら「地上に落下」...トルコの軍用輸送機「C-130」謎の墜落を捉えた「衝撃映像」が拡散
  • 2
    「髪形がおかしい...」実写版『モアナ』予告編に批判殺到、そもそも「実写化が早すぎる」との声も
  • 3
    膝が痛くても足腰が弱くても、一生ぐんぐん歩けるようになる！筋トレよりもずっと効果的な「たった30秒の体操」〈注目記事〉
  • 4
    ポルノ依存症になるメカニズムが判明！　絶対やって…
  • 5
    「999段の階段」を落下...中国・自動車メーカーがPR…
  • 6
    マムダニの次は「この男」？...イケメンすぎる「ケネ…
  • 7
    AIの浸透で「ブルーカラー」の賃金が上がり、「ホワ…
  • 8
    「まじかよ...」母親にヘアカットを頼んだ25歳女性、…
  • 9
    海外の空港でトイレに入った女性が見た、驚きの「ナ…
  • 10
    【銘柄】イオンの株価が2倍に。かつての優待株はなぜ…
  • 1
    【クイズ】本州で唯一「クマが生息していない県」はどこ？
  • 2
    東京がニューヨークを上回り「世界最大の経済都市」に...日本からは、もう1都市圏がトップ10入り
  • 3
    一瞬にして「巨大な橋が消えた」...中国・「完成直後」の橋が崩落する瞬間を捉えた「衝撃映像」に広がる疑念
  • 4
    「不気味すぎる...」カップルの写真に映り込んだ「謎…
  • 5
    【写真・動画】世界最大のクモの巣
  • 6
    高速で回転しながら「地上に落下」...トルコの軍用輸…
  • 7
    「999段の階段」を落下...中国・自動車メーカーがPR…
  • 8
    英国で「パブ離れ」が深刻化、閉店ペースが加速...苦…
  • 9
    【クイズ】クマ被害が相次ぐが...「熊害」の正しい読…
  • 10
    まるで老人...ロシア初の「AIヒト型ロボット」がお披…
トランプ2.0記事まとめ
日本再発見 シーズン2
CHALLENGING INNOVATOR
Wonderful Story
MOOK
ニューズウィーク日本版別冊
ニューズウィーク日本版別冊

好評発売中