日本の郊外にあふれる｢タダ同然の住宅地｣ 無責任な開発が生んだ｢限界分譲地｣問題とは

こうした分譲地から住民がすべて離れ、住宅地が消滅するのならむしろ話は簡単だ。

しかし限界分譲地は、その語源となった限界集落とは異なり、安直に自然消滅を期待できるほど市街地からは離れていない微妙な立地にあるものが多い。

更地の多くは流動性が失われているとはいえ、中古住宅の流通は活発だ。更地でも、坪1万円を下回る実勢相場に近くなれば買い手が付く場合もある。地域の衰退が続いてもなお、物件の流通が続く理由は簡単だ。物件価格が安いからである。

「限界分譲地」の独特な問題

良くも悪くも住民同士の関係が濃厚な農山村部の限界集落は、住民の多くが数世代にわたってその地に暮らし続け、個人ではなく、地域社会でその住環境の維持を続けてきた。

住民の流出が進めば地域の生活基盤や文化も衰退し、居住地としての拠点性も急速に失われてしまう。市街地からあまりに遠い山村には、ベッドタウンとしての需要もない。

ところが限界分譲地は開発当初から、そこに住むつもりもなかった遠方在住の投資家が購入し、今も区画ごとに所有者がバラバラの状態が続いている。わずかに住宅の建築は進んだものの、農村の古民家と違って、多くの分譲地の住戸は、親子2世代が共に暮らせるほどの設備や広さを備えていない。

すでに当初の購入者の手を離れ、新しい住民が暮らしていたり、賃貸物件として再利用されていたりする住戸も多い。後者の場合、賃貸オーナーは更地の区画同様、遠方在住の投資家であることがほとんどだ。

最初から住居、空き地、空き家が共存する異様

一方で空き地は、いまだ買い手もつくこともなく、一部では管理すら放棄されている。

所有者の属性だけでなく、思惑やビジョンもバラバラで、なんの統一性もない。空き地や空き家があっても、近隣住民には、その所有者の素性もわからない。

そのため小規模な限界分譲地は、住民や区画所有者の総意を取りまとめることができず、地域社会や地元自治体への発言力もない。

今や地方都市では自家用車さえあれば、限界分譲地であろうと、ベッドタウンとして利用に耐えうる程度の利便性は残されているので、どんなに近隣の未管理区画が荒れ果てても、別の区画の空き地や住戸はお構いなしに、今なお廉価な物件として市場に流通し続ける。

住民の離脱が続くだけであれば、それは「衰退」であって、話は単純だ。しかし、現在の限界分譲地で起きている事態は、単なる衰退ではなく、無秩序な放棄と再利用が混在した「都市の荒廃」である。

時代は人口減少期に差し掛かり、地方都市の多くは、行政サービスや交通機関などの生活インフラの集約化・効率化が課題となっている。ところが限界分譲地を多く抱えた自治体は、現状ではそのスタートラインに立つことすらもできていないのだ。