家賃で考える人はお金が増えない...富裕層が持ち家を選ぶ本当の理由

家賃が上昇するほど持ち家派が恩恵を受ける

不動産はインフレに強い資産であることも、富裕層は理解しています。物価が上がれば現金の価値は勝手に下がっていきますが、物価上昇に先駆けて現金を不動産に換えることで、インフレ対策になります。

物価が上がる前に家を持てば、少なくとも家賃の急騰に悩まされることはありません。金利上昇による住宅ローンの返済額の上昇や固定資産税の増加が多少あるとしても、賃貸のように家主の判断で家賃が大きく引き上げられるリスクは避けられます。

需要の高い場所の不動産なら売却益（キャピタルゲイン）を得るチャンスもあります。不動産価格は株式とは異なり急落しにくい傾向があるため、インフレ時の堅実な資産として魅力が大きいのです。

実際、昨今はとくに都心の一等地は地価・家賃相場の上昇が顕著で、早めに買っておいた人と様子見で賃貸に住んでいた人とでは、生活のゆとりに大きな差が出てきています。

図表3は、東京23区のマンション賃料と中古マンション価格の推移を示すものですが、近年は両者ともに上昇していることが見て取れます。2013年に東京23区で賃貸用不動産を買っていた人は、現在売却すれば大きな売却益を得られる可能性が高く、持ち続けていても家賃収益（インカムゲイン）をより多く得られているでしょう。

出典＝『相続税調査でわかった 富裕層が大事にしている「お金の基本」』

賃貸物件ではなく持ち家として買っていた人も、昨今の家賃上昇の影響を受ける事態を防ぐことができ、かつ「持ち家という資産」の価値が上がる恩恵にあずかれています。

株価よりも低い不動産の暴落リスク

また、国土交通省の令和7年地価公示を見ると、とくに三大都市圏（東京・大阪・名古屋）で地価の上昇幅が拡大し、地方圏でも上昇傾向が継続していることが示されています。

もちろんあらゆる不動産の価格が上昇しているわけではありませんが、全国的に不動産価格が上昇傾向にあり、「不動産を所有すること」のメリットが高まっていることは認識しておきたいところです。

不動産の価値は上昇することもあれば下落することもありますから、心配になる人はいると思いますが、不動産は株式のようには暴落しないということも認識しておきたい点です。

実際のデータを見てみましょう。2008年のリーマンショック時のデータによると、日経平均株価の年間ベースの下落率は約40％でした。一方、ほぼ同時期（2008～2009年）の全国市街地価格指数（全用途平均）の下落率はわずか2.5％にとどまっています。

これは、株式市場が経済情勢や投資家心理の変化に敏感に反応するのに対して、地価は比較的安定的に推移する傾向があるからです。今後日本の景気が再び悪化する可能性はありますが、そうなったとしても、生活の基盤である住居への需要は底堅く、家賃は急激に下落しにくい傾向があります。

私がインタビューした不動産投資家が「不動産は急激に上がることもないが、急激に下がることもない。その安定性が最大の魅力だ」と語っていたように、不動産は暴落リスクが低いのです。