中古マンション投資で月収33万円の私的年金をデザインするランドネット

しかし、単に直接仕入れたという条件だけでは、その物件にバリューがあるということにはならないだろう。

染谷氏によると、ランドネットが不動産投資初心者のビジネスマンにすすめている「失敗しにくい」物件は、2000年以降の築10〜15年程度の東京圏のマンションの区分所有物件だ。不動産の価格は築10〜15年は比較的値下がりが大きいが、それを過ぎると急速な値下がりはしなくなる。したがって、そのくらいの築年数の物件をしっかり選べば、価格が値崩れせず、購入時の資産価値を維持しやすいのだという。

区分所有マンション投資はリスクをコントロールできる

では、こうしたランドネットのサービスを通じてスタートする中古マンション投資は、どのように将来の資産を生み出して行くのだろうか。

榮代表取締役は、彼らの提案する区分所有マンション投資の魅力について「（株式などの投資に比べて）比較的リスクが低く、ミドルリスクであること」だとしている。リスクの低さの根拠のひとつは、彼らの賃貸管理物件の入居率の高さだろう。

「当社の賃貸管理物件は、2018年5月末現在で、全国でオーナー様は1,764名、3,364戸あるのですが、入居率は98.53％、滞納率は0.14％です。つまり、ほぼ必ず家賃が入ってくるということになります（榮氏）」

区分所有マンション投資に限定することもリスクヘッジに繋がるという。不動産には購入時には表面化していない将来発生する修繕やリフォームなどのコスト＝「見えない瑕疵」があるが、その費用は戸建ての方が圧倒的に大きいのだという。

また、ランドネットが販売するマンションには物件の瑕疵や家賃滞納に対して「安心保証」というサービスを提供しており、これも個人投資家のリスク管理に役立っているようだ。

「30年で１億を作る」スキームを語る販売部部長 染谷重幸氏

また、染谷氏は、銀行がお金を貸してくれることこそ不動産投資の最大の特徴だとする。
「今は、頭金ゼロで融資が受けられる可能性が高い。自己資金なしで投資できる。金利も安いです」

株などの金融商品は通常、自己資金だけで投資する。一般のビジネスマンが投資できるお金には限りがあるから、高利回りの商品でないと利益が出せない。そうした高利回りの商品はリスクが高い。

「でも、銀行からお金を借りることで投資額が大きくなれば、低い利回りでも大きな利益を上げられるので、むしろリスクを低く抑えることができる（染谷氏）」というのだ。通常、不動産投資では利回りが低い方が手堅い物件であることが多い。

「30年で1億円を作る」には？

こうした銀行融資によるレバレッジを活かして、ランドネットが提案する「30年で1億円を作る」と題されたスキームは興味深い。

まず、銀行から1億円分の融資を得て、2000年以降に建てられた都内好立地の2000万円の区分所有マンションを5つ購入する。家賃はいずれも月8万円と想定する。

これらのローンを、所有物件からの家賃収入に年間100万円の自己資金を追加して、1件ずつ繰り上げ返済していくと、25年で完済できるという。この時点で手元には（値下がりしていない限り）約1億円の資産価値がある物件が残っている。この物件からはそれ以降も年間約400万円の家賃収入が発生する。いわばこれは月33万円の私的年金のようなものと言える。

「毎年100万円ずつ貯金して25年だったら2500万円しか貯まりませんが、これを繰り上げ返済に使うことで、約1億円の資産が作れるということになります（染谷氏）」