相続税対策のアパート建設に急ブレーキ。将来の時限爆弾になる可能性も

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＜活況を呈したアパートローン、本当の恐怖は忘れた頃にやってくる...＞

需要をはるかに超えるペースで建設が続いていた賃貸用アパートに急ブレーキがかかっている。建設バブルはこれで終了となる可能性が高いが、問題はむしろこれからである。賃貸需要がない地域に相続税対策で建てられたアパートは近い将来、空室に苦しむ可能性が高い。場合によってはあらたな不良債権問題のきっかけとなるかもしれない。

まるで不動産会社のように銀行がアパート建設を提案

国土交通省が発表した12月の住宅着工戸数によると、貸家（主にアパート）の建設は前年同月比で3.0％減と7カ月連続のマイナスを記録した。季節調整済みの着工件数（年換算）は、前月比で9.8％という大幅減だった。

ここ数年、アパート建設は賃貸需要をはるかに上回るペースで増加しており、特に2016年は前年同月比で2ケタ台の伸びが続いていた。税金対策からアパート建設を急ぐ土地所有者が増えたことに加え、マイナス金利政策による収益低下に苦しむ銀行が、こぞってアパートローンを強化したことが建設に拍車をかけた。

融資を伸ばしたい銀行が、土地所有者に対してまるで不動産会社のようにアパート建設を提案したり、場合によっては、不動産会社と銀行が組むようなケースもあったといわれる。ここまで来ると、過剰融資というレベルに入ってくるだろう。

あまりの過熱ぶりに金融庁が危機感を抱き、昨年から事実上の行政指導に乗り出したことで、融資を控える銀行が増加。着工件数も頭打ちになった。

バブル的な建設ラッシュはこれで一段落ということになるが、これで過剰アパート問題が解決されるわけではない。むしろ問題が深刻化するのは数年後のことである。

事態はゆっくりと深刻化する

先にも述べたように、ここ数年のアパート建設ブームは、相続税対策という側面があり、場所によっては、賃貸需要の推移を考えずに大量のアパートが建設された。

日本はこれから人口減少が本格化するが、人口が減るということは、同じ状態のままで人の数だけが減ることを意味していない。人は経済活動を行って生活しているので、一定以上の人がいないと経済圏を維持することができず、より便利な場所に向かって人が移動することになる。人口の減少は、同時に人口動態の変化をもたらすのだ。