大型デパートの衰退
米国商務省のデータによれば、米国のデパートでの売上高は2005年の875億ドルから2019年には184億ドルにまで減少した。売上高が減少するにつれ、大手小売業者は収益性の低い地域から撤退している。米国の老舗デパート「メイシーズ」は、表向きはパンデミックの影響だが、125店を閉鎖し、2,000人の従業員を削減した。ドイツのデパートチェーンの「カールシュタット」(Galeria Karstadt Kaufhof)も、62の支店を閉鎖することを決定した。
変化への観点
ダウンタウンのショッピング街とは異なり、ショッピングモールの代用品を見つけることは難しい。ショッピングモールのビジネスモデルは、その構造体の運営と小規模店舗の共生による収益モデルに基づいているため、世界中のショッピングモールが失速する可能性もある。
都市のモールが市内中心部から消えると、多くのスペースが空くことになる。ベルリンは急激な人口流入やジェントリフィケーション（地域の高級化・都市の富裕化）の荒波に伴い、安価な住居が不足している。家賃の値上げを5年間凍結する法改正などで、ベルリン市はこれまでベルリンの魅力であった安価でクリエィティブな生活基盤を確保することに躍起となっている。
ベルリンの多くのショッピングモールは、都市の中心部に存在しており、既存のモールの解体は、非現実的なことのように思える。しかし、ベルリンのすべてのショッピングセンターの販売エリアを合計すると、約150ヘクタール（1.5平方km）になる。必死に住居スペースを探している新しい住民や、幼稚園や手工芸品ビジネス、中小企業やスタートアップ、アーティストの数の増加を考えると、ベルリンは死にかけているモールをオフィスや住居に変えるだけでなく、全く別な方法を考えるかもしれない。
ショッピングモールの再生
ショッピングモールは、変化する社会的、文化的ニーズに再び適応する必要がある。ショッピングモールの空間構成は、現代社会における相互交流、ネットワーク形成、共同開発パートナーシップ、オープンイノベーション、開発型コミュニティを促進するための理想的な場となるかもしれない。以下、ショッピングモール再生の３つのシナリオを想定してみよう。
シナリオ1：高級ブランド展開
すべてのショッピングモールが売上の減少に直面しているわけではない。特に、豊富な人口に支えられた高級ブランドを抱えるいわゆる「Aモール」（A,B,C,Dの階層があり、Dは死、Deathを示す）は、売上高が堅調であるという報告もある。
ハイエンドのテナントを持つAモールの見通しは、高級ホテルの誘致など、複合型施設を可能とさせる。オンラインでの販売が増えている一方で、高級ブランドはショールーム、ブランド認知、ブランドの灯台としてまだ実店舗に投資している。
