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REIT（リート）とは？ 3つのメリット・デメリットと効果的な節税方法を解説
REIT（リート）とは？
REIT（リート）とは、不動産投資法人が投資家から資金を集め、不動産への投資を行い、得られた賃貸収入や売買差益を投資家に分配する不動産投資信託とも呼ばれる金融商品。投資家はREITが投資対象とする不動産の間接的なオーナーとなり、実際の運用を不動産投資法人に委託し、その収益の分配が受けられる。
REITは「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取った略称であり、その仕組みは米国で誕生した。そのため、日本で生まれたREITは区別してJ-REITと呼ばれることがある。
REIT（リート）と他の投資方法との違い
不動産投資との違い
不動産投資は、実際に物件を購入して自身で運用する必要があるため、始めるには物件の購入に加えて運用する手間もかかる。REITは金融商品であることから、物件の購入を必要としない。加えて、実際の運用は不動産投資法人が行う。不動産投資に対する知識がない人でも不動産に投資しやすい金融商品である。
投信信託（REITファンド）との違い
REITは投資信託の種類の一つであり、株式に投資する投資信託が株式型投資信託、債券に投資する投資信託が債券型投資信託と呼ばれるように投資対象による分類である。ただし、REITは普通の投資信託とは異なり、東京証券取引所に上場している。
株式・債券などに投資し上場する投資信託はETF（上場投資信託）と呼ばれるが、J-REITはすべて上場していることからこの区別を持たない。ただし、複数のREITを投資対象とする投資信託であるREITファンドもあり、こちらはJ-REITだけでなく海外REITへの投資ができる金融商品であり、必ずしも上場しているわけではない。
REIT（リート）のメリット
不動産に少額から投資できる
REITは、1口単位で購入することから、投資口価格が最低投資金額となり、REITによって最低投資金額は異なるが、10万円あれば投資できるREITも多い。不動産投資は物件の購入価格が投資額となるが、不動産投資ローンを組んで返済するとしても、少額から投資することは難しい。REITは不動産投資と比較して少額から不動産に投資できるメリットがある。
安定した利回りが期待できる
REITは不動産への投資によって得られた賃貸収入や売買差益を、分配金という形で投資家に還元するため、安定した利回りが期待できる金融商品である。J-REITの平均分配金利回りは4%程度であり、高い利回りを維持できる理由は、J-REITは収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば法人税がかからないことが挙げられる。株式と比較すると安定して高い利回りの維持が期待できる金融商品である。
株式市場で売買できるため流動性が高い
REITは、東京証券取引所に上場しており、株式市場で売買できる。物件として形がある不動産を売却しようとすると、買い手を見つけるまでの時間を要することから時間がかかりやすい。REITは東京証券取引所が開いている9時00分～11時30分、12時30分～15時00分の時間であれば、リアルタイムで売買して現金化が可能だ。不動産を投資対象としているが流動性は高く、売却しやすい独自の特徴を持っている。
REIT（リート）のデメリット
不動産と同様の災害リスクを負う
REITは不動産を投資対象としていることから、不動産投資と同様のリスクを負う。日本の不動産を投資対象とする場合は、火災、地震などの災害リスクが大きい。REITの投資先の不動産が災害の被害に遭うと、REIT価格の下落による元本割れや、分配金利回りが低下する可能性もある。
投資法人が破綻するリスクがある
REIT特有のリスクには、不動産に投資する投資法人の破綻がある。投資法人が破綻したREITは上場廃止となり、上場廃止となったREITの価格は大きく下落し、買い手が見つからないことから流動性が低下することが予想される。投資法人の運営状況が悪化は、最終的にREITの上場廃止を招く危険性がある。
配当控除が受けられない
REITは株式の配当と同様に20.315%（所得税15.315％、住民税5％）の税金が課税される。国内株式であれば配当を総合課税として申告した場合、配当控除により税金の控除が受けられるが、REITの分配金には配当控除が適用されない。
株式の配当は法人税を差し引いた後に、源泉徴収して分配される仕組みであることから、二重課税にあたる。二重課税にあたる部分を確定申告で調整することが配当控除の意味である。REITでは分配金に法人税がかからないことから、二重課税の問題が生じないため、配当控除が受けられない仕組みとなっている。
REIT（リート）の節税方法
REITは配当控除が適用されず、不動産投資と比較しても節税に利用できる制度が少ない。REITの効果的な節税方法は、個人投資家向けの税制優遇制度であるNISAを利用して購入することが挙げられる。
NISAの成長投資枠はREITも対象であり、2024年からNISAの非課税投資期間が無期限になったことから、一度購入すれば売却するまで非課税で分配金を受け取れるため、長期投資であるほど節税効果が高くなる。
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