マクロスコープ：住宅地上昇率、18年ぶり東京首位 インフレ下で進む「三層化」

写真は東京のオフィスビルや住宅地。2019年6月、東京で撮影。 REUTERS/Issei Kato

Kentaro Sugiyama

［東京　１７日　ロ‌イター］ - 国土交通省が１７日発表した住宅地の公示地価は、東京‌都の上昇率が前年比６．５％となり、１８年ぶりに全国首位となった。建設コストの上昇分を住宅価格に転​嫁しても買い手がつく需要の強さを映した。市場では、資産性の高い都心、実需が支える郊外、伸びが鈍る地方と「三層化」が進む。中東情勢の緊迫化による原油高や円⁠安も重なり、住宅市場では地域や所得層による格​差がさらに広がる可能性もある。

＜東京都心、半住半投資＞

東京都心の住宅地は資産性が価格を押し上げている。交通利便性やブランド力の強さに加え、供給が限られる希少性が地価を支える構造だ。港区赤坂１丁目の住宅地は前年比２０．５％上昇し、１平方メートル当たり７００万円を超えた。同地点を含め、全国の住宅地の上昇率トップ１０に東京都心の６地点が入ったのも象徴的だ。

人口流入が続く都市構造もあり、分譲マンションは価格が上昇しても需要が大きく落ち込む様子はみられない。購入⁠を支えているのは富裕層や高所得世帯だ。共働きで高収入の「パワーカップル」がペアローンを組んで購入するケースも多いという。居住用で購入しつつも、資産価値の維持・上昇や将来の売却を見据えた「半住半投資」の側面が強まっ⁠ている。

大和ハウ​ス工業ハウジング・ソリューション本部の角田卓也マンション事業統括室長は「株高による資産効果もあり、不動産をポートフォリオに組み入れたいという投資家の意欲は強い」と指摘。「株価が現行並みの高水準で推移すれば購入者層は当面大きく変わらない」との見方を示す。

円安も都市部の不動産市場を下支えする要因とみられている。海外投資家から見れば、日本の不動産は相対的に割安とみられる場面もあり、都心の高額物件には一定の関心が集まる。

＜郊外に流れる需要＞

一方、都心の住宅価格上昇は子育て世帯を郊外へ押し出す側面もある。一般的に住宅ローンは年収の５─７倍程度が無理のない水準とされるが、２３区内をあきらめ、⁠神奈川県や千葉県、埼玉県などに検討エリアを広げる動きが続いている。

手の届く価格帯で住宅を取得で‌きる郊外では実需が底堅く、戸建てへの関心も高い。つくばエクスプレス沿線の千葉県流山市や茨城県つくば市などは、都心へのアクセスや子⁠育て支援策が⁠人気を集める。堅調な住宅需要に支えられ、地価上昇が継続している。

＜地方、購入可能「上限」も＞

もっとも、地方圏の上昇幅は前年の１．０％から０．９％へ縮小するなど、全国一様に動いていないことも明らかになった。北海道では札幌市周辺の市の住宅地が地価や建築費の上昇で需要が弱まったほか、福岡市も同様の理由から多くの地域で売れ行きの鈍化が報告された。

３大都市圏の一角を占める名古屋圏の住宅地の上昇幅も前年の２．３％から１．９％へ縮小。近年の地価上昇と建築費の高騰で住宅価格の総額が上昇し、中心部への‌交通利便性が劣る住宅地では需要の伸びが鈍化しつつあるという。

大和ハウスの角田氏は「建築費などの高騰で分譲マンショ​ンは地方都市‌でも坪単価が３００万円を下回ることが非常に難しく⁠なっている」と説明。これらの地域の消費者が購入できる価格​の上限に近づいてきており、それを大きく上回る事態となれば、仕入れた用地の用途転換をするデベロッパーも出てくるのではないか、と話す。

＜中東情勢の波及リスク＞

ここにきて、中東情勢もコスト上昇リスクとして意識されてきた。米国とイスラエルによるイラン攻撃を受け、原油価格が急激に上昇している。建築費を押し上げ、住宅価格のさらなる上昇につながるおそれがある。

ニッセイ基礎研究所の渡辺布味子・準主任研究員は「建設現場では重機や資材輸送などで燃料を大量に使うため、原油高は建築コストに跳ね返‌りやすい」と指摘する。コロナ前と比べて建築費は「体感で２倍程度に上がったと言われている」といい、原油高が長引けばさらに上昇する可能性もあるという。

住宅市場を取り巻く金融環境も変化しつつある。ニッセイ基礎研の渡辺氏は、日銀によ​る利上げで住宅ローン金利が上昇すれば、借入可能額が減るため売れ行きが⁠鈍くなると分析。「購入できる人とできない人の差が広がりやすい」とみている。

衆院選で自民党が圧勝したことを受け、「高市トレード」による株高継続への期待もあったが、中東情勢が冷や水をかけた。中東リスクが長期化すれば株高による資産効果も弱まり、マンション購入の勢いが一時的に鈍る可能性も​ある。

金利上昇への耐性が強い富裕層が集まる都心、借入コスト増が直撃する中間層の郊外、需要が細る地方の一部と、金融環境の変化が与える影響の度合いも異なる。ニッセイ基礎研の渡辺氏は「デベロッパーが大量供給したマンションを会社員層に売る従来型のモデルは、徐々に難しくなってきている」と話す。

公示地価が示した「三層構造」は、建築コストの高止まりや金融正常化という環境変化の中、さらに鮮明となる可能性もある。

（杉山健太郎　編集：橋本浩）