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韓国・文政権、不動産政策とコロナ対策の失敗で、政権末期の死に体に？

2020年12月28日（月）14時35分
佐々木和義

文在寅政権の不支持率は就任以来最高の59.7％に...... Ryan Kelly-REUTERS

＜韓国・文在寅政権は、相次ぐ不動産政策の失敗や、与党政治家の相次ぐ不祥事、新型コロナ対策の失敗で、支持率が急落している......＞

文在寅大統領の支持率が低迷している。不動産価格の高騰が続いて、文大統領を支持してきた20代から40代がマイホームを購入する夢が遠のき、文政権離れが加速しているのだ。

韓国政府は不動産高騰の原因は住宅不足にあるとして、供給を増やす対策を打ち出すが、非現実な施策に批判の声が上がっている。

不動産高騰の背景に、韓国特有の賃貸制度「チョンセ(伝貰)」

韓国の不動産が高騰している背景に、韓国特有の賃貸制度「チョンセ(伝貰)」がある。チョンセは、賃借人が入居時に売買価格の50％から80％に相当するチョンセ金を賃貸人に払い込み、月々の家賃がない賃貸制度で、チョンセ金は敷金に相当し、退却時に全額返還される。

朝鮮戦後の1950年代後半から多くの国民が首都ソウルに流入し、住宅が不足した。1960年、韓国の預金金利は17.4％で、90年代には10％前後まで下がったが、賃貸人はチョンセ金を銀行に預けると家賃収入と同等以上の収益を得ることができ、賃借人は家賃に相当する額を貯蓄に回して住宅購入資金を貯めることができた。

資産家はチョンセの預かり金とマンションを担保に銀行から借入れ、2軒目、３軒目の賃貸用マンションを購入した。

2000年代に入って金利が下がると、利子収入が期待できなくなった資産家は値上りによるキャピタルゲインを求めて不動産投機をはじめた。

韓国の住宅開発は、数千戸から数万戸規模で行われる例が少なくない。自治体が土地を確保し、入札で選ばれた民間業者が開発する。大規模造成地は不便な場所が多く、新築時の分譲価格は低く設定される。入居がはじまると商店やスーパーなどの生活便利施設やバス路線などの公共交通が整備されて利便性が向上し、価格が値上がりする。地下鉄が開通して新築時の5倍から10倍に値上がりしたマンションもある。

韓国のマンションは頭金を払い込んで契約し、残金を払って引き渡しを受ける。少ない自己資金で購入契約を締結し、入居者を募集して預かったチョンセ金で残金を支払い、退去者への返還金は新たな入居者から預かるチョンセ金を充当する"自転車操業"を繰り返しながら値上げを待つ投機家が現れた。

2009年のリーマンショックで金利が2％に下落すると、"自転車操業"家主の破産が相次ぎ、チョンセ金が銀行の担保に組み込まれていない不動産が高騰した。

また、韓国内の投資適格案件が不足し、日本をはじめとする海外投資がはじまったが、2019年のNO JAPAN運動で日本投資が難しくなり、国内不動産への投資が加速した。

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