2. 1都3県の郊外：実需×収益性のバランスあり
東京都心から電車で30～60分圏内にある郊外エリア、例えば埼玉県川口市などはどうでしょうか。以下のデータをご覧ください：
表面利回り8.5％は都心に比べて非常に魅力的な数値です。
駅近（徒歩4分）であり、家賃見込みが高く、郊外でも実需が根強いエリアである点が強みです。これは、都心部に比べて郊外の物件は地価が安い割に、家賃の差異がそこまで大きくないことが、その要因です。表面利回りが高ければ、返済や管理費等の経費を差し引いた後のキャッシュフローも十分に確保できます。
3. 空室リスク・経費を考慮した「手残り」推定
とはいえ利回りだけで判断せず、空室率や経費、返済額とのバランスで「実質の手取り」を検証することが大切です。例えば、目安となるシミュレーションを以下に示します：
・表面利回り：8％
・経費率：15％
・返済比率：50～60％
・空室率：20％
この条件下では、実質手残りは1.6～2.8％程度 となります。表面利回りだけ見ると高そうでも、収支がギリギリになるケースもあるのが現実です。
その結果、手堅く運用するならば、表面利回りは10％前後を目安に検討するのが安全とされています。
まとめ：初心者でも着実に始められるステップ
①地価上昇に惑わされず、実質収益を重視する
都心のブランド性だけで判断せず、客観的な市場分析を行い、キャッシュフローを重視した判断が必要です。
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