金利低下でも伸び悩む日本不動産株、「静かなバブル」崩壊中

４月２７日、日本の長期金利は低下傾向を示しているが、東証ＲＥＩＴ指数や大手不動産株が伸び悩んでいる。都内で２月撮影（２０１７年　ロイター/Toru Hanai）

日本の長期金利は低下傾向を示しているが、東証ＲＥＩＴ指数<.TREIT>や大手不動産株が伸び悩んでいる。経済原理が素直に反映されれば、低金利は資金調達コストの低下をもたらし、利益採算を向上させるポジティブ材料。しかし、投資家の目には、一部バブル的な不動産市況の悪化や、中長期的な金利上昇見通しなど、この先の「暗雲」が気がかりと映っているようだ。

空室率改善のカラクリ

三鬼商事が公表する東京都心５区のオフィス空室率は、３月末時点で前月比０．１０ポイント低下の３．６０％と２カ月連続で改善した。しかし、そこには「カラクリ」があるという。

「東京オリンピックを目指した再開発バブルで、再開発のために壊されるビルのテナントが、空いているビルに移っただけ。需要自体は伸びていないから賃料は上昇しない。この先、ビルのスクラップが徐々に減ってくるので、再開発バブルが崩壊に向かっている」と、ドイツ証券・アナリストの大谷洋司氏は指摘する。

ニッセイ基礎研究所と三幸エステートによれば、どの価格水準で契約したかを示す成約賃料は、延床面積１万坪（３万３０００平方メートル）以上などの条件を満たす東京都心部大型ビルで、２０１５年４─６月期の３万５６５２円／坪（共益費を除く）をピークに頭打ちの状況が続いている。２０年７─９月期の２万７６８４円まで下落基調が続く見通しだ。

足元の不動産市場はバブル当時のような過熱感はみられないが、リスクマネーは流入している。日銀が２月９日に発表した貸出先別貸出金によると、国内金融機関による不動産向け融資は昨年１２月末時点で前年比約７％増の７０兆３５９２億円と過去最高を記録した。

不動産経済研究所によれば、２０１６年の全国新築マンション１戸当たりの平均価格は前年比１．３％減の４５６０万円。４年ぶりに下落したものの、バブル期に付けた最高価格である４４８８万円を上回っている。