米住宅「未曾有の減少」ぐらいで驚くな

悪循環　剰在庫のせいで価値が下がり、買い替えが進まない　Robert Galbraith-Reuters

　８月24日、アメリカの中古住宅販売件数が未曾有の落ち込みを記録したことが報じられると、関係者の間に激震が走った。７月の中古住宅販売件数は前月比27％減の３８３万戸。ワシントン・ポスト紙は、この数字は「ブルームバーグ・ニュースがまとめたアナリストらの予想値の２倍」に相当する深刻な落ち込みだと伝えた。

　本当に？　予想がそんなに大幅に外れるなんて、一体どんなアナリストだ？　確かに、住宅ローンの低い金利だけを判断材料にすれば、中古住宅販売が伸びると予想するかもしれない。だが、投資情報ブログを主宰するバリー・リトホルツが指摘したように「中古住宅市場がダメになることは皆わかっていた」。

　兆候は何カ月も前からあった。まず、住宅購入者に対する税額控除などの政府の支援策が４月末に打ち切られたこと。ただし、住宅市場が冷え込む背景には、それ以上に大規模かつ永続的な力が作用している。

　その一つが、市場に異例の数の中古住宅があふれていることだ。米不動産業者協会（ＮＡＲ）の８月24日付のリリースによれば、７月末の中古住宅在庫は２．５％増の３９８万戸。今の販売ペースを前提とすると、１２.５カ月分の在庫に相当する。通常、在庫は６カ月程度が適当と考えられており、１２.５カ月という数値は１９８２年10月以来の高水準だ。

差し押さえ対策のパラドックス

　でも、市場に出回る中古住宅が増えれば、価格が下がり、販売戸数が増えるのでは？　確かに、他の商品ならそうなる場合もある。

　しかし、住宅の場合、もっと別の要素も絡んでいる。住宅所有者は、そんな安値では自宅を売却したくない。住み替えを考える家庭が減れば住宅需要が弱まり、販売戸数も減るのだ。

　さらに、中古住宅市場には別の暗雲も垂れこめている。住宅ローンを返済できない多数のアメリカ人の存在だ。

　政府による支援や４四半期連続の経済成長にもかかわらず、住宅ローンの滞納率は依然として高い。経済ニュースサイト、ザ・ビッグマネーのマーク・ギメインが４月に的確に指摘したように、ローン延滞率の高さは、住宅市場を一見回復しているようにみせつつ、実際には市場を冷え込ませるという二重の悪影響を及ぼしている。

　最後にギメインの記事を引用しよう。「政府の圧力と（金利の引き下げや返済期間延長などの）ローン契約の見直し努力、それに低迷する不動産市場で差し押さえ物件を売るのを躊躇するムードが重なったおかげで、金融機関は支払いが滞っている借り手の担保物件を差し押さえず、ローンの延滞を放置している」

「これは差し押さえ対策が引き起こすパラドックスだ。確かに、差し押さえ件数が減少すれば一部の人は自宅を失わずにすむし、不動産市場へのテコ入れ効果にもなる。だがその陰で、ローン利用者の財政事情はますます苦しくなっている」

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